Rynek nieruchomości można klasyfikować wg różnych cech. Biorąc za podstawę przedmiot obrotu, wyróżniamy rynek nieruchomości:

• mieszkaniowych
• komercyjnych (biurowce, hotele itp.)
• przemysłowych
• rolnych i leśnych
• specjalnego przeznaczenia (kościoły, szpitale, itp.)

Z punktu widzenia kryterium przestrzennego wyróżnić możemy: rynek lokalny, rynek regionalny, rynek krajowy, rynek międzynarodowy. Z punktu widzenia stosunków własnościowych wyróżniamy rynek najmu, związany z nabywaniem prawa najmu czy dzierżawy i rynek lokat, na którym nabywane jest prawo własności czy prawo użytkowania wieczystego gruntu.

Dynamiczny rozwój gospodarki rynkowej wpływa na liczbę sytuacji, kiedy należy określić wartość nieruchomości. Coraz częściej, w różnych okolicznościach wymagane jest udokumentowanie wartości posiadanych aktywów, w tym nieruchomości. Określenia zaś wartości nieruchomości dokonuje się w postępowaniu zwanym wycena nieruchomości. Postępowanie to rozumiane jest jako proces wyczerpujący niezbędne czynności szacowania nieruchomości i procedury konieczne w celu prawidłowego określenia wartości.

Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości.

W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

• określenia wartości rynkowej
• określenia wartości odtworzeniowej
• ustalenia wartości katastralnej
• określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach

Każda nieruchomość, ze względu na swą unikatowość, wymaga indywidualnego podejścia i takiegoż odniesienia do rynku nieruchomości. Stąd też niezbędna jest wiedza zarówno o rynku nieruchomości i rynkach równoległych, jak i o samej nieruchomości.

Wiedza o rynku nieruchomości, kształtowaniu się popytu i podaży, zmienności cen w czasie pozwala na analizę trendów rynkowych.

Znajomość rynku nieruchomości pozwala na określenie cech nieruchomości wpływających na ich wartość oraz na określenie ich wag, co ma odbicie w faktycznych, wiarygodnych cenach nieruchomości.

Do podstawowych cech nieruchomości, branych pod uwagę w procesie wyceny, należą:

• lokalizacja
• funkcja w planie miejscowym
• stan zagospodarowania
• wyposażenie w urządzenia infrastruktury
• stopień zużycia części składowych

Zasady wyceny nieruchomości to zasady postępowania rzeczoznawców majątkowych w procesach wyceny nieruchomości, zgodnie, z którymi dokonuje się określenia wartości nieruchomości. Podstawowe zasady wyceny określają ustawy na czele z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Szczegółowe zasady wyceny określają przepisy wykonawcze do ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Regulacje warsztatowe i instrukcyjne w zakresie zasad wyceny zawierają standardy zawodowe.

Obowiązujące zasady wyceny nieruchomości mogą być wykorzystane jedynie do określenia wartości rynkowej lub wartości odtworzeniowej. Zgodnie z zasadami wyceny procedura określania wartości nieruchomości dzieli się na:

• podejścia do wyceny;
• metody wyceny;
• techniki szacowania nieruchomości.

Obowiązujące zasady wyceny nieruchomości:

PODEJSCIE POROWNAWCZE:

• metoda porównywania parami
• metoda korygowania ceny średniej
• metoda analizy statystycznej

PODEJSCIE DOCHODOWE:

• metoda inwestycyjna
• metoda zysków
  

PODEJSCIE KOSZTOWE:

• metoda kosztów odtworzenia
• metoda kosztów zastąpienia
• metoda kosztów likwidacji

PODEJSCIE MIESZANE:

• metoda pozostałościowa
• metoda stawki szacunkowej gruntów

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze, podejście dochodowe lub mieszane wraz z przypisanymi do tych podejść metodami wyceny i technikami szacowania nieruchomości. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości stosuje się podejście kosztowe wraz z przypisanymi do tego podejścia metodami wyceny i technikami szacowania.

Zasady wyceny określają również postępowanie rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość ujemną nieruchomości.

Ze względu na obecny stan rynku nieruchomości obowiązujące przepisy określiły zasady wyceny i postępowania rzeczoznawcy majątkowego w sytuacjach nietypowych, dla ściśle określonych celów wyceny lub innych występujących uwarunkowań.

Obowiązkiem rzeczoznawcy majątkowego jest określenie każdorazowo w operacie szacunkowym przyjętych zasad wyceny.