Popularny w społeczeństwie termin „mienie zabużańskie”, „zabużanie”, „roszczenia zabużańskie” odnosi się do terenów położonych na wschód od dzisiejszej wschodniej granicy Rzeczypospolitej z Litwą, Białorusią i Ukrainą i nawiązuje do rzeki Bug, która wyznacza południowy fragment tej granicy. W istocie powinniśmy mówić o byłych Kresach Wschodnich RP.

Kresy Wschodnie, do których odnoszą się uprawnienia „zabużańskie”, to teren leżący na wschód od obecnej granicy Rzeczypospolitej i na zachód od jej granicy z 1939 r.

Kresy Wschodnie obejmują obszar następujących jednostek podziału administracyjnego Polski wg stanu na dzień 1.9.1939 r.:

• miasto Wilno;
• województwo wileńskie - całe;
• województwo nowogródzkie - całe;
• województwo białostockie: powiat grodzieński, wołkowyski, bielski - część;
• województwo poleskie - całe;
• województwo wołyńskie - całe;
• województwo tarnopolskie - całe;
• województwo stanisławowskie - całe;
• miasto Lwów;
• województwo lwowskie: powiat drohobycki, lwowski, żółkiewski, sokalski, gródecki, rudecki, turczański, samborski, dobromilski - część, mościski - część, jaworowski - część, rawski - część.

Jeszcze w czasie trwania wojny powstał w Moskwie z "inicjatywy" Związku Patriotów Polskich Polski Komitet Wyzwolenia Narodowego (PKWN), uznany przez ZSRR (i tylko przez ZSRR) jako jedyna prawowita reprezentacja narodu Polskiego. Komitet ten przyjął do akceptującej wiadomości pozbawienie Polski terytoriów Kresów Wschodnich i wyraził zgodę na dokończenie czystek etnicznych na Kresach. 

W konsekwencji PKWN podpisał przygotowane w Moskwie układy "dotyczące ewakuacji obywateli polskich z terytorium Ukraińskiej (Białoruskiej, Litewskiej) S.R.R. i ludności ukraińskiej (białoruskiej, litewskiej) z terytorium Polski".

Rekompensata przysługuje z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej w wyniku wypędzenia z byłego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jego opuszczenia w związku z wojną rozpoczętą w 1939 r. dokonanego na podstawie:

• układu z dnia 9 września 1944r. zawartego pomiędzy Polskim Komitetem Wyzwolenia Narodowego a Rządem Białoruskiej Socjalistycznej Republiki Rad dotyczącego ewakuacji obywateli polskich z terytorium B.S.R.R. i ludności białoruskiej z terytorium Polski;
• układu z dnia 9 września 1944r. pomiędzy Polskim Komitetem Wyzwolenia Narodowego a Rządem Ukraińskiej Socjalistycznej Republiki Rad dotyczącego ewakuacji obywateli polskich z terytorium U.S.R.R. i ludności ukraińskiej z terytorium Polski;
• układu z dnia 22 września 1944r. pomiędzy Polskim Komitetem Wyzwolenia Narodowego a Rządem Litewskiej Socjalistycznej Republiki Rad dotyczącego ewakuacji obywateli polskich z terytorium L.S.R.R. i ludności Litewskiej z terytorium Polski;
• umowy z dnia 6 lipca 1945 r. zawartej między Tymczasowym Rządem Jedności Narodowej Rzeczypospolitej Polskiej i Rządem Związku Socjalistycznych Republik Radzieckich o prawie zmiany obywatelstwa radzieckiego osób narodowości polskiej i żydowskiej, mieszkających w ZSRR i o ich ewakuacji do Polski i o prawie zmiany obywatelstwa polskiego osób narodowości rosyjskiej, ukraińskiej, białoruskiej, ruśińskiej i litewskiej mieszkających na terytorium Polski i o ich ewakuacji do ZSRR.
• umowy z dnia 15 lutego 1951 r. zawartej pomiędzy Rzeczypospolitą Polską a Związkiem Socjalistycznych Republik Radzieckich o zmianie odcinków terytoriów państwowych.

Układy powyższe i umowa nie były nigdy ratyfikowane przez Sejm RP, nie zostały również ogłoszone w Dzienniku Ustaw, co oznacza, że nie stanowią części składowej systemu prawnego RP. Traktować je należy wyłącznie jako techniczne porozumienia międzyrządowe, niestanowiące źródła praw i obowiązków obywateli (określają je Konstytucja i ustawy). 

Niemniej jednak na ich podstawie:

• przeprowadzono masową akcję przesiedleńczą mającą w istocie charakter wypędzenia i rabunku,
• Polska przyjęła na siebie obowiązek rekompensowania szkód, jakich doznali w wyniku ewakuacji obywatele polscy,
• zapisano w kolejnych ustawach uprawnienia rekompensacyjne, powołując te właśnie układy i umowę.

Do dnia 31 grudnia 2008 roku z wnioskiem o wydanie decyzji, zgodnie z ustawą z dnia 8 lipca 2005r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej, występować mogli: 

1. Właściciele nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego, jeżeli spełniają łącznie następujące warunki:

• byli w dniu 1 września 1939 r. obywatelami polskimi, zamieszkiwali w tym dniu na byłym terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz opuścili je z przyczyn o których mowa w art. 1 ustawy;
• posiadają obywatelstwo polskie;

2. w przypadku śmierci właściciela nieruchomości - prawo do rekompensaty przysługuje wszystkim jego spadkobiercom albo niektórym z nich, wskazanym przez pozostałych spadkobierców, jeżeli posiadają oni obywatelstwo polskie. Wskazanie osoby uprawnionej do rekompensaty, następuje przez złożenie oświadczenia z podpisem poświadczonym notarialnie lub przed organem administracji publicznej, albo w polskiej placówce konsularnej 

Prawo do rekompensaty potwierdzone na podstawie niniejszej ustawy albo odrębnych przepisów jest niezbywalne. 

Dowody w postępowaniu:

1. Dowody, które świadczą o pozostawieniu mienia poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej. dowodami takimi mogą być w szczególności:

• urzędowy opis mienia lub opis mienia pozostawionego lub karta ewakuacyjna;
• orzeczenie wydane przez były Państwowy Urząd Repatriacyjny;
• dokumenty urzędowe, w tym sądowe, a także dokumenty pozyskane z archiwów państwowych Republiki Białoruś, Republiki Litewskiej, Federacji Rosyjskiej, Ukrainy lub innych państw;

2. w przypadku braku dokumentów , o których mowa wyżej, oświadczenia dwóch świadków, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, przed notariuszem, organem prowadzącym postępowanie lub polskiej placówce konsularnej w kraju zamieszkania świadka. Świadkiem może być osoba, która zamieszkiwała w miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona, lub w miejscowości sąsiedniej, równocześnie świadkiem nie może być osoba bliska (w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami) właścicieli lub spadkobierców ubiegających się o potwierdzenie prawa do rekompensaty 

3. Dowody, które świadczą o posiadaniu obywatelstwa polskiego:

• Wydane przez władze polskie dokumenty, które świadczą o posiadaniu obywatelstwa polskiego (np. kserokopia dowodu osobistego);

4. Dowody potwierdzające miejsce lub miejsca zamieszkania wnioskodawcy. W przypadku, gdy wnioskodawcy są spadkobiercami zmarłych właścicieli również dowody potwierdzające miejsca zamieszkania tychże właścicieli po przybyciu na obecne terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W przypadku braku tych dowodów do wniosku dołącza się oświadczenie wnioskodawcy o miejscu lub miejscach zamieszkania tych osób.

5. Złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania oświadczenie wnioskodawcy/wnioskodawców o dotychczasowym stanie realizacji prawa do rekompensaty

• postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo o dziale spadku po zmarłym. Jeżeli z treści postanowienia o dziale spadku nie wynika jakie było ostatnie miejsce zamieszkania zmarłego właściciela pozostawionej nieruchomości przed śmiercią , niezbędne jest również dołączenie dowodu potwierdzającego ostatnie miejsce zamieszkania tej osoby (np. odpis aktu zgonu);

6. W przypadku zrzeczenia się uprawnionych na rzecz innej osoby - oświadczenie o wskazaniu osoby uprawnionej z podpisem poświadczonym notarialnie lub złożone przed organem administracji publicznej albo w polskiej placówce konsularnej.

7. W przypadku uprzedniego nabycia na podstawie odrębnych przepisów, w ramach realizacji prawa do rekompensaty, własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości Skarbu Państwa - dokumenty urzędowe poświadczające nabycie tych nieruchomości.

Wojewoda, po wszczęciu postępowania dokonuje oceny spełnienia przez wniosek warunków ustawowych. Pozytywna ocena następuje w drodze postanowienia. W postanowieniu Wojewoda wzywa wnioskodawcę do: 

1. wskazania jednej z wybranych form realizacji prawa do rekompensaty . W przypadku wyboru świadczenia pieniężnego realizowanego w formie przelewu, wojewoda wezwie do wskazania numeru rachunku bankowego.

2. dołączenia do wniosku operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, w którym określono wartość nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami państwa polskiego. Operat taki każdorazowo wykonywany jest na zlecenie i na koszt wnioskodawców. W przypadku uprzedniego nabycia nieruchomości Skarbu Państwa w ramach realizacji prawa do rekompensaty- wojewoda wezwie również do dołączenia operatu szacunkowego w którym została określona wartość nabytego prawa własności nieruchomości albo wartość nabytego prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i wartość położonych na niej budynków, a także innych urządzeń i lokali. Operat szacunkowy sporządza rzeczoznawca majątkowy. Informacje na temat wyceny nieruchomości jak i osób posiadających uprawnienia zawodowe w tym zakresie zawarte są w serwisie internetowym Ministerstwa Infrastruktury.

Formy realizacji prawa do rekompensaty/odszkodowania za utracone mienie zabużańskie

Obowiązujące przepisy prawa przewidują następujące formy realizacji prawa do rekompensaty: 

1. Zaliczenie wartości nieruchomości pozostawionych poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej na poczet:

• ceny sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, albo
• ceny sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przysługującego Skarbowi Państwa, albo
• opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa i ceny sprzedaży położonych na nich budynków oraz innych urządzeń lub lokali, albo
• opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, o którym mowa w odrębnych przepisach, albo

2. Świadczenie pieniężne wypłacane ze środków Funduszu Rekompensacyjnego

ZALICZENIA DOKONUJE SIĘ W WYSOKOŚCI 20% WARTOŚCI POZOSTAWIONYCH NIERUCHOMOŚCI, WYSOKOŚĆ ŚWIADCZENIA PIENIĘŻNEGO STANOWI 20% WARTOŚCI POZOSTAWIONYCH NIERUCHOMOŚCI. 

Jeżeli osoba uprawniona już wcześniej skorzystała z dostępnych form konsumpcji uprawnień „zabużańskich” i nabyła nieruchomość na własność lub otrzymała ją w użytkowanie wieczyste z zaliczeniem części wartości nieruchomości pozostawionej na Kresach - pełna wartość nabytych praw pomniejsza tę 20% rekompensatę.

Powyższe rozwiązania ustawowe dają wreszcie możliwości realnego zaspokojenia roszczeń „zabużańskich”. Na pewno nie jest to zaspokojenie pełne, zgodne z oczekiwaniami wypędzonych i wydziedziczonych, ale choć w części jest odpowiedzią na utrwalone od lat w wielu rodzinach poczucie krzywdy. Widać również, jak zasadniczą rolę odgrywa tu prawidłowe określenie wartości nieruchomości pozostawionych na Kresach i jak ważną jest wobec tego rola rzeczoznawcy majątkowego. 

Dysponentem Funduszu Rekompensacyjnego jest Minister właściwy do spraw Skarbu Państwa WYPŁATY ŚWIADCZENIA PIENIĘŻNEGO DOKONUJE BANK GOSPODARSTWA KRAJOWEGO ze środków Funduszu Rekompensacyjnego. Dane osób uprawnionych do otrzymania świadczenia pieniężnego wojewoda przekazywać będzie ministrowi właściwemu do spraw Skarbu Państwa, minister zaś przekaże je Bankowi Gospodarstwa Krajowego. Oznacza to, że świadczenia pieniężne nie są wypłacane przez Wojewodę.

Podstawy wyceny mienia zabużańskiego

Rzeczoznawca majątkowy przystępuje do wyceny nieruchomości pozostawionych na Kresach Wschodnich RP tylko wtedy, gdy spełnione będą następujące warunki:

1. wydane zostało przez właściwego wojewodę postanowienie w trybie art. 7 ustawy z 8.7.2005 r. o realizacji prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (Dz.U. Nr 169, poz. 1418; dalej RekompNierU), określające osoby uprawnione i prawa tych osób. W postanowieniu wojewoda wzywa osoby uprawnione do wybrania formy rekompensaty oraz do dostarczenia operatu szacunkowego określającego wartość pozostawionej nieruchomości, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, a w przypadku gdy już wcześniej skorzystano z uprawnień „zabużańskich” i nabyto jakąś nieruchomość przed 1998 r. – operat szacunkowy dotyczący tej nieruchomości.;

2. zlecającym wycenę jest osoba uprawniona wymieniona w postanowieniu wojewody (jedna z osób tam wymienionych) lub osoba legitymująca się pełnomocnictwem osoby uprawnionej. Zlecający wycenę powinien przedstawić postanowienie i powołane w nim dokumenty. Jeżeli postanowienie wojewody nie wymienia dokumentów, na podstawie których zostało wydane (jest to naruszenie przepisów KPA, a jednak zdarza się czasami), osoba zlecająca musi przedłożyć rzeczoznawcy kopie takich podstawowych dokumentów oraz oświadczenie, że dokumenty te zostały złożone w urzędzie wojewódzkim i znajdują się w aktach sprawy.

Niezbędnym elementem uczciwego podejścia do klienta jest wstępna ocena opłacalności dla niego całej operacji. Oceny takiej dokonuje się po uzyskaniu udokumentowanej informacji o częściach składowych nieruchomości i naszej znajomości poziomu wartości podobnych elementów w podobnej strefie rynku. Ocenić trzeba również wstępnie wartość nieruchomości wcześniej nabytej w ramach posiadanych uprawnień „zabużańskich”, pamiętając, że wartość ta pomniejsza należną rekompensatę stanowiącą 20% wartości nieruchomości pozostawionej (w przypadku kilku nieruchomości pozostawionych – 20% sumy wartości tych nieruchomości). 

Analiza dokumentów

Ważną czynnością wstępną jest analiza dokumentów podstawowych, na podstawie których wojewoda orzekł w postanowieniu o prawach osób uprawnionych. Celem tej analizy jest pozyskanie z treści dokumentów jak najwięcej danych i informacji charakteryzujących i opisujących pozostawioną nieruchomość, niezbędnych do określenia jej wartości.

Hierarchia wiarygodności dokumentów podstawowych:

1. wyroki sądowe,

2. dokumenty archiwalne oparte na dowodach pomiarowych,

3. opisy mienia pozostawionego – spisy z natury dokonane przy udziale stron,

4. orzeczenia PUR.

Procedury wyceny mienia zabużańskiego

Zasadnicze znaczenie dla oszacowania nieruchomości pozostawionej na Kresach Wschodnich RP ma prawidłowy dobór rynków porównywalnych. Dlatego też niezbędna jest wnikliwa analiza cech "rynku kresowego", na którym leży pozostawiona nieruchomość i opis tego rynku. 

Zgodnie z ustawą rynkiem porównywalnym jest rynek nieruchomości określonego rodzaju funkcjonujący aktualnie na obszarze miejscowości znajdującej się w porównywalnym województwie, o którym mowa w art. 11 ust.2 ustawy o realizacji prawa do rekompensaty, która to miejscowość pod względem liczby mieszkańców, stopnia urbanizacji i charakteru administracyjnego w dacie pozostawienia nieruchomości była porównywalna do miejscowości, w której znajduje się nieruchomość pozostawiona. Określenie rynek porównywalny stosuje się odpowiednio do rynku nieruchomości danego rodzaju funkcjonującego obecnie na obszarze porównywalnego miasta wydzielonego.

Charakterystyka ta i powstały w wyniku analizy opis obszaru rynku, stanowiącego otoczenie nieruchomości pozostawionej, dotyczy stanu sprzed daty opuszczenia jej przez właściciela. Dla dokonania takiej analizy cech charakteryzujących ten rynek i w efekcie opisania go, bez możliwości bezpośredniej obserwacji, podstawę stanowią dostępne materiały i informacje, zawarte w:

• treści map topograficznych (a w ich braku mapy geograficznej Polski) z lat 1920-1939,
• Księdze Adresowej Polski z 1929 r. (dostępnej w Internecie: www.brozbar16.webpark.pl),
• opisach i przewodnikach krajoznawczych (sprzed 1939 r.),
• wydawnictwach monograficznych i innych materiałach.

Celem analizy jest możliwość określenia przeciętnego poziomu jednostkowej ceny transakcyjnej (w zł/m2 gruntu, zł/m2 pow. użytkowej budynku, zł/ha). Analizuje się też wpływ lub jego brak upływu czasu na średni poziom cen w tym sektorze rynku. Decydującym czynnikiem w kształtowaniu ceny jest, poza podstawowym prawem rynku - prawem podaży i popytu, stopień atrakcyjności lokalizacji nieruchomości i potencjalne możliwości jej najkorzystniejszego zagospodarowania.

Dobór metodyki szacowania nieruchomości pozostawionej na Kresach uzależniony jest od stanu posiadanych danych, takich jak:

• szczegółowość opisu nieruchomości i jej części składowych,
• opisu i danych dotyczących otoczenia nieruchomości,
• danych dotyczących porównywalnego rynku lokalnego określonego w wyniku jego analizy, w szczególności istnienia na tym rynku transakcji nieruchomościami podobnymi,
• zbioru danych w bazie cen transakcyjnych i reprezentatywność tego zbioru (tak w aspekcie rynku lokalnego, jak i podobieństwa do nieruchomości wycenianej).

Doradztwo w zakresie odszkodowań/rekompensaty za utracone mienie zabużańskie

Z przepisów art. 174 ust. 3a GospNierU wynika funkcja doradcza rzeczoznawcy majątkowego, przy zachowaniu oczywiście poszanowania przepisów prawa, zasad sztuki wyceny i pełnej bezstronności. Doradztwo, szczególnie prowadzone w fazie wstępnej kontaktu z klientem sprowadza się niejednokrotnie do wskazania na bezzasadność kontynuowania postępowania, gdy ze stanu sprawy wynika, że operacja jest nieopłacalna, a koszty przewyższą możliwą do uzyskania rekompensatę.

Doradztwo w tym zakresie polega również na poinformowaniu o najistotniejszych ustaleniach ustawy i o drodze postępowania (poczynając nieraz od koniecznych postępowań spadkowych, wszczęciu postępowania w trybie art. 189 KPC, zgromadzenia najrozmaitszych dokumentów, w tym archiwalnych polskich i obcych). Porada taka ma charakter porady prawnej, do której uprawnienia mają adwokaci i radcy prawni, dlatego też należy traktować taką konsultację, jako rozmowę preliminaryjną w stosunku do przyszłego zlecenia wyceny.

Po wykonaniu wyceny, przy wręczaniu operatu udzielmy informacji, jakimi metodami i na podstawie, jakich materiałów i informacji dokonaliśmy oszacowania nieruchomości.